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房屋70年產權電梯15年壽命

  發表時間:2015年07月30日  點擊數:390 次

  房屋70年產權電梯15年壽命 高層時代老舊電梯之痛怎么解

  長沙現有使用10年以上電梯5000多臺,一臺電梯用到15年使用壽命就差不多了,高層房屋70年產權,要經歷4輪電梯更換。老舊電梯是修是換,業主意見怎樣統一?更換有何法律法規依據?更換資金何處籌措?由誰來維保更換—

  是換是修,老舊電梯如何解題

  城市發展步入高層時代,電梯成為人們不可缺少的出行交通工具。長沙市質監局提供的數據顯示,目前注冊在籍的電梯有50719臺,老舊電梯占比達11.52%。這其中,使用年限達10至15年的電梯4491臺,使用年限達15年以上的電梯1353臺。

  一棟房子的產權有70年,一臺電梯用到15年左右已邁入“老年期”。如此算來,一棟房子的有生之年,約摸要更換4次電梯。

  電梯的更換不是加個窗、改個門,其高昂的造價、業主需求度的差異,以及涉及多個部門的監管,是換還是修,由誰說了算?換梯的錢誰買單?換了之后如何維保?這些問題,成為城市電梯安全管理急需制度化解決的難題。

  在今年5月啟動的電梯安全大會戰中,長沙市將高層老舊電梯列為專項整治對象,逐一對全城“高齡”或“超齡”服役的電梯運行現狀、故障分析、資金使用情況調查進行摸排,再在大數據的基礎上制訂適合長沙老舊電梯情況的整體改造方案。

  A 換還是修 業主意見怎樣統一?

  三臺電梯只有一臺可用,上下樓一趟要等個把小時電梯

  “再不換,我就搬。”說起電梯,居民們就有脾氣。

  “只有一臺電梯可以用,細伢子每天要提早半個小時出門。”“上下班高峰期,電梯門口排的隊有十來米長,上下一趟要個把小時。”“搬個大點的東西,只能是深更半夜的時候,平時根本就擠不下。”

  東方新世界樓盤位于城南路與曙光路交會路口,是2000年左右投用的。樓盤高32層,共有三個單元,總計1206戶業主,三四千人出入。每個單元配了三臺電梯,其中一二單元以小戶型為主,一層樓有16戶業主,三單元戶型較大,一層樓為12戶左右。5月22日采訪當天,記者看到,三個單元均只有一臺電梯可以使用,另兩臺電梯或掛著“臨時維修”的告示,或干脆斷電不能使用。

  “在住進來的頭幾年,電梯運行得還算正常。從2008年開始,每臺電梯就毛病不斷,故障特別多,修修停停已經解決不了問題。”說起電梯,該小區物業管委會的成員們最擔心意外事件發生。今年五一期間,一名60來歲的老人來長探訪住在這個小區的女兒,電梯從26樓運行到25樓時突然卡梯。被維保人員解救出電梯后,老人受到驚嚇,臉色蒼白,出現胸口悶痛等情況,物業人員合力將其背下樓之后,趕緊送往醫院急救。

  是換是修不同樓層居民意見不統一,業主投票陽光決議

  城市發展在向空間要地盤,電梯成了少不了的交通工具。說起電梯運行不暢給生活帶來的不便,老舊小區的居民們可以數出一籮筐。可是,快意吐槽之后,真要來解決這個問題時,居民們的心中各有各的小九九。

  “我住在十幾樓,沒有個電梯不方便,出點錢能修好,當然愿意了,但是住一二樓的住戶反正也不要天天用電梯,換不換無所謂,我們也沒辦法。”開福區錦繡華天小區的電梯也是老問題了,該小區住戶60多歲的李奶奶談到的情況,頗能代表不同需求的業主對于電梯更換的態度。

  這個小區從2011年開始,電梯年檢就沒有合格。面對“病梯”整治這個問題,物業認為電梯是業主生活設施之一,維修的費用當然得由業主來付。業主則反映“物業管理費中包括了年檢費,為什么還要業主交一次”,其業主委員會也是分成幾派,各持各的觀點,涉及電梯維修或更換所需費用,卻有“雙2/3”的要求。

  根據相關規定,動用物業專項維修資金必須“雙三分之二簽名”,即使用物業專項維修資金,必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。但涉及電梯的更換,業主意見很難統一。

  而記者在雨花區東方新世界小區看到,該小區正在進行“啟用維修資金更換電梯業主簽名”的收集,物業公司則通過電話、短信等方式,逐一通知業主前來簽名。“不管是住也好、租也好、待售也好,修好電梯,有利于提高房屋的價值,所以居民們都還配合,已有半數業主前來簽字,或者通過短信和郵件委托方式確認同意。”業委會負責人周女士介紹說。

  在2013年9月,該小區物業方和業委會方咨詢檢驗機構后了解到,小修小補已不能解決問題,解決方案有四條:全部更換,費用在400萬元左右;全部大修,費用在200萬元左右;修一臺換兩臺;修兩臺換一臺。經全體業主投票,一致通過“全部更換電梯”的方案。

  “關鍵是陽光決議。對于問題比較大的項目,所在轄區的政府部門進行掛牌督辦,物業和業主進行良性溝通陽光操作,再加了相關政策的支持,長沙還是有不少老舊電梯得到較好的處置,例如芙蓉區永華大廈也啟動了老舊電梯的更換計劃。”周女士介紹,換哪個牌子的電梯,業主們擔心物業、業委會和電梯公司有貓膩,擔心所選品牌質量不過關,業委會通過招投標提出了近十個品牌方案,業委會與業主代表一家家上門咨詢這些品牌在湘的總代理,并成立監委會來監督采購過程中每一步,業主們的擔心自然就被打消了。

  B 更換電梯的法律依據是什么?

  電梯問題讓物業陷入泥潭,想更換卻拿不到“報廢更換”報告書

  華瀚物業公司是東方新世界樓盤的第二任“管家”。這家公司是2012年8月份進場的。“接手時,只有一臺電梯能用,電梯不搞好,業主怨氣大,物業費收不上,物業管理搞不下去,所以當時就墊資了十幾萬元,先將幾臺電梯運行起來。”該物業公司負責人劉先生介紹說。

  小修并沒有解決問題。九臺電梯依舊毛病不斷,更有幾臺電梯過不了年檢關,正規的維保公司也不愿意承接該樓盤的維保服務,物業公司只能特聘維修人員隨時應對電梯突發情況,而常規的維保常常是東家搞一搞、西家搞一搞。“這是建于2000年前的舊樓盤,當時的物業管理費是按1.3元/平方米來收取的,物管費不能隨意增加,但公司支出的成本更多,這些年僅在電梯維護這一塊,公司的墊資有二三十萬元。”

  “電梯問題,像個泥潭一樣,讓物業脫不了身。”該物業公司在進退兩難的情況下,得知全體業主同意更換電梯,很配合地將跑手續、跟進度的事情攬了下來。然而遇到的第一個問題:因為資金申請的第一步,是由物業公司、業主委員會向房產建設主管部門提出書面申請,還應當提交相關資質單位出具的書面檢測、鑒定意見。而負責電梯檢定的機構表示,國家沒有電梯強制報廢的標準和規定,不能出具“報廢更換”的報告書。

  “15年”并非電梯報廢生死線,長沙相關辦法給出政策依據

  市質監局安全監察員姚景州介紹,目前國家沒有關于電梯強制報廢期限的規定,電梯的運行狀況尤其是故障發生頻次與電梯使用年限有關,也與電梯使用環境、日常保養等相關,同時電梯的更新改造還需要考慮業主使用電梯時對乘坐舒適性、便捷性的需求。為此,去年出臺的《長沙市電梯安全管理辦法》出于保障安全紅線的考慮,明確“電梯使用年限達到15年時,電梯使用管理者可以委托電梯檢驗機構進行安全性能技術評估”。

  “沒有檢測部門的鑒定意見,房屋維修基金管理部門就難以同意更換電梯,在資金的審計上不符合相關要求”,物業部門負責這一事務的朱經理介紹,物業方、檢定方和維修基金管理部門多方溝通近兩年的時間,最后在去年依據新出臺的《長沙電梯安全管理辦法》,檢定機構出具“建議報廢”的鑒定意見,才進入啟用專項維修基金的程序。

  記者了解到,電梯的安裝、使用、維保以及更換涉及多個方面和多個部門,《長沙電梯安全管理辦法》的出臺化解了橫亙在解決方案中的政策壁壘,如今永華大廈等老舊小區也完成了電梯報廢的檢驗,啟動更換計劃。

  C 電梯老了、病了、壞了可找誰?

  專業維保延長電梯壽命,一臺高層電梯體檢需要三四個小時

  高鑫麓城小區是2008年投用的,業主們在今年上半年發現,自己每天使用的電梯沒有年檢合格證,“電梯沒有年檢,怎能坐得踏實,萬一出現狀況,我們都不知道該找誰。”業主們擔心地說。

  “以前電梯壞了,居民會想到物業公司。其實,電梯的專業性很強,現在小區電梯的常規維護保養,大都是專業的維保人員來進行,這也有益于延長電梯的使用壽命。”長沙市質監局特種設備技術人員介紹說。

  虞許盛,湖南德力通電梯有限公司電梯維護負責人,除了負責該公司在長沙安裝的1000多臺自有自梯的維保管理之外,該公司還承接了500多臺其他品牌電梯的常規維保。“公司有50多名維保人員,派駐到各個小區,人均維保數量是25臺到30臺電梯。”他介紹,每名維保人員需對所轄區域電梯每個月進行兩次保養,平均每天要做一臺電梯的保養。

  “認真保養的電梯,故障率要低得多。”維保師傅李志介紹,他每天維保的主要工作是給電梯做體檢,包括查看機房電子板上的灰塵、控制鍵是否有效、電線的松緊、鋼絲繩的張力、曳引機的功能、清掃井道的衛生等等。體檢工作到位的話,10層樓以下的電梯大概需要兩個小時,高層電梯就需要三四個小時。

  長沙96366可調度42個救援站點,救援到達時間平均不到半小時

  長沙電梯監管部門一方面強調通過維護保養來增強電梯運行的安全性,另一方面通過打造應急救援平臺提高電梯關人事件的解決速度,確保電梯乘坐安全。

  在2014年,長沙市質監局投入200多萬元基礎建設資金,搭建96366電梯應急處置中心,將所有電梯維護保養單位、電梯制造單位及電梯制造單位在長分支機構、電梯檢驗機構納入其中,建成應急救援系統,全市共有38家專業電梯公司確定了42個網格救援站點。截止到今年3月底,中心成功救援636起,解救被困乘客1459人次。

  “救援網格形成之后,實現了就近救援,救援到達時間平均不到半小時,老百姓乘坐電梯的安全感增加了許多。”虞許盛例舉道,在5月初,通用時代城2棟電梯發生關人事件,被困人員撥打了96366平臺電話,作為最近的救援單位,他接到平臺發出的信息之后,迅速通知維保人員,不到6分鐘就成功將人救出。

  D 更換資金從哪里來?

  房屋維修基金可以提供費用,資金不足的住宅電梯更換得由業主分攤

  其實,最關鍵問題還是維修或者更換的錢從哪里來。

  長沙目前老舊電梯占比達11.52%。這其中使用年限達15年以上的電梯1353臺,多存在技術落后、零件老化等問題。高層住宅更換一臺電梯的費用需要三四十萬元,而一棟房子在70年產權時間內,可能要換三到四次電梯,電梯更換資金來源則是一個大難題。

  渠道之一是動用房屋維修基金。在東方新世界樓盤,業主委員會在相關部門核查到,該樓盤在房屋維修基金賬戶里的錢大約有1400萬元,而此次更換的電梯經由招投標后所需的費用大約為410萬元。此項維修申請經審計通過之后,維修基金還是能夠支付更換電梯的費用。但是,隨著老舊電梯的增加,顯然完全靠維修基金買單,資金終將有限。

  特別是對于一些沒有交住宅維修基金的樓盤,或者產權不清、資金不足的老舊住宅,更換的費用又從何而來呢?

  法律法規有明確規定。《物權法》第七十九條規定:建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有。經業主共同決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。《特種設備安全監察條例》規定,業主在購置物業時沒有和物業公司對于電梯的更換費用另有約定的,更換電梯的費用應當由全部業主承擔。

  電梯廣告等收益用途存爭議,打卡乘梯也是一種解決方案

  但實際操作中各方各有主張。業主方認為自己交了管理費,物業管理方還通過出售電梯廣告位等掙取利益,這部分費用該由物業公司來承擔。物業方認為,這些費用一般用于日常電梯維保的開支,不涉及電梯的大修或更換,應由業主承擔。也有維保單位認為,電梯更換涉及多個方面,多方都進行一定的分擔更為有效。

  “如果動用的維修基金不足以支付電梯更換的費用,或者不能動用維修基金,業主們還會換電梯嗎?”東方新世界業委會負責人周女士說,可能會考慮業主分擔,愿意出錢的打卡乘梯,不愿意出錢的走樓梯。而在芙蓉區的新富城小區,業主們則在將電梯廣告等渠道掙的錢存下來,來湊足換梯的費用,以便快捷出行。

  采訪手記

  市民對電梯管理有更多期盼

  長沙4000多臺“十齡以上”的電梯,要修、要換的不少,能像東方新世界樓盤這樣,來個徹底根治的卻不多。

  采訪業主、物業和質監部門,言談中多有對政府逐步完善電梯安全管理的直觀感受,例如住宅維修基金管理辦法確保更換費用的到位,《長沙電梯安全管理辦法》讓電梯安全管理有法可依、有章可循。但市民對于電梯管理還有更多期盼。例如,隨著時間推移,越來越多電梯“老齡化”,長沙能否借鑒北京、上海、廣州等電梯使用更早一步的城市的經驗,專門對老舊樓房的電梯管理立個規定,特別是對于一些產權不清、資金不足的老舊住宅電梯,在報廢鑒定、經費籌措等問題上,能否出臺更切實可行的操作辦法?

  又例如,福建省最近出臺規定,明確12層及以上的樓房,電梯數量每單元不應少于2臺。明確每單元應設置一臺可容納擔架的電梯,以便居民發生緊急健康狀況時,醫療設施能順利地上下樓進行施救。

  其實,市民對于電梯設計、安裝和管理的種種期盼,歸根到底,是希望我們生活的這個城市,在日趨鋼筋水泥化的過程中,通過點滴細節的完善,變得更宜居、更樂居。

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